סקירה של שוק הנדל"ן

יצול הזדמנויות? חייבים להשתפר! בחודשים האחרונים מוצג לנו מגוון רחב של נתונים המדווחים על קיפאון מסתמן בשוק הדיור בישראל. נראה כי ההצהרות הממושכות, חקיקת חוקים חדשים ופעולות ממשלתיות (כתוכנית "מחיר למשתכן") מניבות את הפירות אליהם כיוונו באוצר ולעת עתה הן מצליחות להדיר את רגלי הציבור מהשוק. רק לפני כשבוע פרסמו באוצר סקירה נוספת אשר לפיה הביקוש לדירות למגורים המשיך לרדת וכי בחודש יולי בפרט כמות העסקאות עמדה על אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש יולי בעשור האחרון.

גם הלמ"ס מדווחים על נתונים דומים. על פי נתוני הביקוש לדירות שפורסמו לאחרונה, ירדה כמות הביקוש ב-12 החודשים האחרונים ב-13%, בהשוואה ל-12 הקודמים להם.

"שוק הדיור בישראל בקיפאון – זה רבעון שני ברציפות בו התחלות הבניה מידרדרות, יחד עם זאת הרבעון הראשון עודכן כלפי מעלה ויהיה מעניין לראות אם גם הרבעון השני יזכה לעדכון כזה מחדש.

לדבריו של חברון, "המשק מתקשה ואינו מצליח לספק את הביקוש הצבור של כ- 100 אלף דירות וכנראה שהרבה יותר, אשר נוצר בעשור האחרון".

"הנקודה הבעייתית שעולה מהנתונים, קשורה לעובדה שלמרות רמת התחלות הבנייה הגבוהה בהשוואה היסטורית, היא עדיין נמוכה בהרבה מהביקוש לדירות מגורים הקיים בישראל".

לפי נתוני הלמ"ס בין השנים 2015 ל-2014  צמחה כמות משקי הבית בישראל בכ-50 אלף. בנוסף לצמיחת משקי הבית, בעקבות המחדל של מיעוט בנייה המתמשך משנים קודמות, קיימים בישראל משקי בית רבים שעדיין לא הצליחו לרכוש דירה. לפי אומדנים שונים משנים קודמות ביקוש מצטבר זה נע בכמויות שבין 100 ל-200 אלף מחוסרי דיור.

כך שעם כל הכבוד לעלייה בכמות התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות, היא עדיין לא מספיקה על מנת לענות על הביקוש הקיים בשוק.

הקיפאון הנוכחי וההצלחה היחסית של משרד האוצר בשינוי הציפיות של מבקשי הדיור בנוגע להתפתחות המחירים אכן ראויים להערכה, במיוחד לאחר 10 שנים של עליית מחירים קבועה.

אך מצד שני, "בהיעדר פעולה מקבילה שתגביר בצורה מאסיבית את כמות התחלות הבנייה לרמות גבוהות בהרבה מאלה הקיימות היום בשוק, כל הפעולות שעשה משרד האוצר יהוו בגדר "פלסטר על פצע פתוח".

נראה שבאוצר מתגאים כרגע בירידת תזרים המזומנים של הקבלנים. צריך לקוות שכחלון ואנשיו לא בונים על זה שהמקור לירידת המחירים היא "שבירת הקבלנים" שסובלים מקיפאון בחודשים האחרונים, אלא בניית דירות למגורים שיענו על הביקושים הקיימים ויביאו את השוק לאיזון המיוחל.

חברון אומר כי "על פי הפרסומים, זה נראה שבמקום לשתף פעולה, מתפתחת מלחמת אינטרסים סמויה בין האוצר לקבלנים. בזמן שמשרד האוצר מאותת ומדווח על ירידת מחירים, הקבלנים נשארים מבוצרים בעמדתם כי ברוב אזורי הארץ אין ירידת מחירים, ומאותתים לרוכשים כי אין מה להמתין - ירידת מחירים לא ממש תהיה.

כלומר, באופן אירוני, ההצהרות של האוצר על ירידה במחירים, גם אם יש וגם אם אין כזו בפועל, מובילות בסופו של דבר לקיפאון בשוק הדיור, אנשים מצפים להמשך במגמה של ירידת מחירים. העניין שציפייה כזו מובילה לבלימה בהתחלות בניה ומחזירה למחסור בהיצע". 

חברון מציין בסקירה כי "המגמה הברורה ביותר בינתיים בשוק הדיור בישראל היא שכמות המשקיעים ירדה בצורה משמעותית בהשוואה לשנים קודמות אך עדיין נותרה ברמה של כ-20% מכלל הרכישות. הגדלה של מס הרכישה והמגבלות על המשכנתאות, אכן פגעו בכדאיות של השקעה בדירה, אך בכל זאת נראה שהטבת המיסוי והיציבות של המחירים גוברים על הכל. נראה כי "חוק מס דירה שלישית" אולי היה היחיד שיכל מצליח להוציא את המשקיעים מהמשוואה בשוק הנדל"ן".

עוד אומר חברון כי "החוסר בהירות בנושא המיסוי בשוק הנדל“ן בעשורים הקרובים, הוא בעייתי והגיע הזמן לייצבו". במידה ויוביל לירידה במחירים, חייבת הממשלה להיות מוכנה עם תוכנית הרבה יותר טובה להאצת הבניה, שתכלול גם הטבות לקבלנים, הקלות באישורים לעובדים בבניה והגיע גם הזמן לקבל החלטה - האם רוצים בישראל חברות בניה זרות בעשור הקרוב או שלא".

חברון מעריך כי "הבעיה המרכזית שמסתמנת עכשיו היא העובדה שבמשרד האוצר מתקשים לנצל את הקיפאון הנוכחי שנוצר בשוק על מנת להגדיל את היצע הדירות למגורים בצורה משמעותית".

בשבוע שעבר פורסמו נתוני התחלות הבנייה ברבעון השני של השנה הנוכחית, אשר מראים על ירידה חדה של כ-24% בהתחלות הבנייה ברבעון זה בהשוואה לרבעון הראשון (הנתונים במספרם - 10,029 לעומת 13,263, בהתאמה).

בשלב זה צריך להיות הוגנים ולצין שהנתונים על התחלות הבנייה שפורסמו הם נתונים ראשוניים בלבד, אשר נוטים להתעדכן בצורה חדה (פעמים רבות כלפי מעלה) בחודשים הבאים.

דוגמא לכך ראים בנתוני התחלות הבנייה ברבעון הראשון, כפי שצוין בשלב מוקדם יותר, הם  עמדו על רמה של קצת יותר מ-13 אלף התחלות, אך במקור פורסם שעומדים על 12,187 בלבד (פער של כ-8.8%).

נכון להיום כמות התחלות הבנייה השנתית עומדת ברמה של 50,329 התחלות, לעומת רמה של קצת יותר מ-53 אלף התחלות, בהן עמדה בארבעת הרבעונים שהסתיימו ברבעון הראשון.

בנימה קצת פחות אופטימית אפשר לציין שכמות התחלות הבנייה השנתית הנוכחית, היא  הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2015, אשר היתה השנה הראשונה מזה כמעט שני עשורים שבה פרצה הכמות השנתית של התחלות בנייה את רף ה-50 אלף.